福山区的两个不同市场
福山区的情况比较特别：老城区以存量小区改造为主，而工业园区和新建片区则以配套建设为主。这两类项目的判断标准完全不同。
- 老城存量小区：核心矛盾是配电余量与车位。这类项目先做负荷实测，能不增容就不增容；充电位置多从闲置空地、废弃自行车棚改造而来。
- 园区与新建片区：配电条件相对好，重点是配比和计费策略——多少交流桩、多少直流桩、员工怎么用、访客怎么收费。
老小区改造：把闲置空间用起来
福山区不少老小区有废弃或半废弃的自行车棚、杂物间、楼间空地，这些位置改造成本远低于新建车棚，通常只需评估结构承载力、加装充电系统、消防与照明，改造成本约为新建的 40%—60%。
改造前我们会检查三件事：原结构的承载力是否够（尤其积雪荷载）、是否有可利用的电源接入点、位置是否影响疏散通道。这三项有一项不满足，就建议另选位置而不是硬改。
园区配套的配比逻辑
园区项目我们通常建议：交流桩占 70%—80%（服务员工长时间停放），直流快充占 20%—30%（服务访客与业务车辆）。如果园区有物流车、班车，单独规划大功率区域。
计费上建议分三类账户：员工（包月或优惠价）、访客（扫码按量）、运营车辆（独立计量）。这样成本核算清楚，也便于园区做内部结算。
施工与运维
标准项目施工 7—15 天，分段作业减少对停车的影响。园区的施工我们会配合生产排期，必要时安排在节假日或夜间。
运维方面，福山区与芝罘区、莱山区同属烟台主城区，我们的运维队伍可在 24 小时内到场。平台 7×24 监控，故障自动告警派单，4 小时响应。
合作模式
住宅小区：我方投资运营分成（物业零投入，分成 20%—30%）、联合投资、自采代运维。园区：以自采或联合投资为主，我们提供设计、施工、平台接入与代运维。
价格参考：10 路电瓶车桩含标准施工约 1.2—2.2 万元；7kW 交流汽车桩设备 1500—3500 元/台，安装 1000—2500 元/台。批量项目打包报价。
户外设备的防护等级与平台能力
充电桩装在哪里，决定了它需要什么样的防护能力。福山区的项目我们按安装位置分三档要求。
- 室外露天：防护等级不低于 IP54，沿海或盐雾较重区域建议 IP55 以上；外壳优先 304 不锈钢或热镀锌加氟碳喷涂；基础做混凝土硬化并找坡，避免积水带电。
- 半开放车棚下：防护等级不低于 IP54，重点防范斜风雨雪，车棚檐口高度不低于 2.2 米、棚顶坡度不小于 5%。
- 地下车库：环境潮湿，建议 IP55 以上；线缆走阻燃型（ZR 级），穿墙孔洞做防火封堵，桥架接地电阻不大于 4 欧姆。
除了硬件，平台能力同样重要。装完之后的日常管理——远程抄表、远程重启、按桩统计收益、故障自动派单、对账导出——全部依赖平台。没有平台支撑的充电桩，半年后大概率变成占位摆设。
东电汇充平台实时显示每路的电压、电流、功率、使用次数与收益，异常自动告警并派单，物业可在后台看到全部数据。
三种合作模式的现金流对比
同样是福山区的一个小区，选不同的合作模式，物业的现金流和责任完全不同。
- 我方投资、物业零投入：物业不出资，不承担设备折旧与维修责任，按服务费收益分成 20%—30%。现金流从第 1 个月起即为正，代价是分成比例较低。
- 联合投资：双方按比例出资，物业分成更高，以项目测算为准，但需要一次性支出，回收周期 3—5 年，同时要承担设备的管理责任。
- 物业自采、我方代运维：物业全额出资，收益全归物业，按年支付运维服务费。长期收益最高，但前期投入最大、管理责任最重。
选哪种取决于两个问题：物业今年有没有这笔预算？物业愿不愿意承担设备管理这个长期责任？两个都是否，就选第一种。
需要说明的是，无论哪种模式，我们都会提供平台账号，物业可以实时查看每台桩的使用次数、时长与收入，对账透明。