充电基础设施试水REITs重资产借证券化谋求投融管退

充电桩是重资产、回本慢，钱从哪来一直是行业死结。2026年充电设施纳入REITs试点资产包的政策窗口打开，证券化让运营商能把沉淀资产盘活，从投建走向投融管退闭环。

2026年作为“十四五”规划的收官之年与“十五五”规划的前瞻布局期，充电设施纳入不动产投资信托基金（REITs）试点资产包的政策窗口已全面打开，市场机遇呈现多维度爆发态势。从政策演进逻辑来看，国家发展改革委、国家能源局等部门自2020年起密集出台《新能源汽车产业发展规划（2021—2035年）》《关于进一步提升充换电基础设施服务保障能力的实施意见》等文件，明确将充换电设施纳入新型基础设施范畴，并在2022年正式启动REITs试点扩容，将能源基础设施纳入底层资产范围。据中国电动汽车充电基础设施促进联盟（EVCIPA）数据显示，截至2024年底，全国充电基础设施保有量达859.6万台，同比增长65.2%，其中公共充电桩357.2万台，私人充电桩502.4万台，车桩比降至2.5:1。市场机遇方面，2026年充电设施REITs的潜在市场规模预计突破2000亿元。以单站平均投资成本80万元、年化收益率8%测算，全国357.2万台公共充电桩对应的资产总值约2.86万亿元，其中约30%符合REITs准入条件的优质资产可形成约8580亿元的底层资产池。从资产类型看，高速公路服务区充电站、城市公共快充站、公交场站专用桩三类资产最具REITs潜力。

重资产为何需要REITs
充电站前期投入大、回报周期常达5到8年，单靠银行信贷难以覆盖扩张缺口，资产沉淀严重，制约企业再投资能力。REITs把能产生稳定现金流的场站打包上市，让运营商实现投、融、管、退闭环，回笼资金再投新站，把重资产变轻。对充电桩这类新基建，证券化是把未来收益提前变现、盘活存量、降低负债率的关键金融工具。对长线资本而言，充电资产有实物锚定、有持续服务费现金流，比纯股权更易定价，也更适合保险与养老金等低风险偏好资金入场。

政策窗口如何打开
从2020年起，发改、能源部门陆续把充换电设施纳入新型基础设施，2022年REITs试点扩容将能源基础设施纳入底层资产范围。到2026年，充电设施纳入REITs试点资产包窗口全面打开，合规性与会计、税收障碍基本扫清。政策信号明确，意味着这类资产正从建设导向转向运营导向，资本进场有了制度基础，运营商也更有动力把场站运营做厚做实。监管对现金流与数据接口的统一要求，也倒逼运营商把账算清楚、运营做规范，长期看利于行业良性发展。

哪类资产最适合打包
研究指出，高速服务区充电站、城市公共快充站、公交场站专用桩三类最具REITs潜力。高速站受益于国高网扩容、车流稳定、单站日均充电量高；城市公共快充站有土地与租金支持、场景多元；公交专用桩因稳定B端需求、现金流可预测，适合做首发资产包的压舱石。选对底层资产，发行才顺利，估值也更被市场认可。对烟台，公交场站与港区专用桩凭借稳定收益与可预测客流，最容易被资本率先认可，应优先做资产梳理与合规包装。把优质现金流包装好，才能顺利进入REITs底层资产池。

中小运营商的盘活机会
头部企业率先受益，但政策也强化对中小运营商扶持，通过资产打包加专业运营，把分散的私人桩、社区桩纳入资产包，解决其规模小、运营难、融资贵的痛点。对大量现金流承压的中小玩家，REITs提供了退出与周转通道，预计可释放超2000亿元流动性，行业集中度或因此提升。中小运营商不必硬扛重资产，可把场站交给专业资管、保留运营分成，用轻资产模式活下来并扩张，这或许是下一阶段最现实的生存路径与成长机会。对烟台的中小运营商，借REITs与专业资管合作，能把单点场站变成可交易资产，缓解资金压力。

烟台资产的证券化想象
烟台若布局高速口、港区、公交场站的大功率桩，未来可借REITs盘活沉淀资产。运营方当下要做的，是把利用率、数据接入、计量强检、财务台账做扎实，让资产先具备可证券化的底色与稳定现金流。建议尽早接入市级监管平台、规范计价与开票，把现金流做得透明可核。当资产达到稳定收益门槛，便能引入保险、养老金等长期资本，把沉淀资金换成活水，轻装上阵再扩张。烟台充电资产合规运营，烟台专线 185-6100-3793，东上新能源·东电汇充。

原文来源：行业研究《2026充电设施纳入REITs试点资产包的合规要点研究》

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